Mietverhältnisse gehen nicht automatisch mit der Veräußerung einer Immobilie durch (Teil-)Erbauseinandersetzung über

Köln/Berlin (DAV). Bei der Veräußerung einer vermieteten Immobilie an einen Dritten gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Danach gehen bestehende Mietverhältnisse mit der Veräußerung der Immobilie auf den Käufer über. Wird eine von einer Erbengemeinschaft gehaltenen und vermieteten Immobilie jedoch an einen Miterben durch (Teil-)Erbauseinandersetzung übertragen, gilt dies nicht. Die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichtet über eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Köln in seinem Urteil vom 9. Januar 2023 (203 C 144/22).

Zwei Frauen und ein Mann erben von ihrer Mutter eine vermietete Wohnung zu gleichen Teilen. Die drei Kinder vereinbaren als Erbengemeinschaft eine Teilerbauseinandersetzung dergestalt, dass das Eigentum an der Wohnung sowie das bestehende Mietverhältnis alleine auf den Sohn übergehen sollen. Er teilt diesen mit, dass der Hausverwaltungsvertrag gekündigt wurde und die Miete künftig auf sein Konto zu überweisen ist. In der Folgezeit verlangt er die Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung, welche diese auch erteilen. Einige Monate später kündigt er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprechen der Kündigung mit der Begründung, dass der Sohn nicht alleiniger Vermieter der Wohnung geworden ist. Dieser ist jedoch der Auffassung, dass er durch die Teilerbauseinandersetzung, spätestens aber durch einen konkludenten Mietvertrag mit den Mietern in die alleinige Vermieterstellung getreten ist.

Zu Unrecht, urteilt das Gericht. Der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ findet im Rahmen der Erbauseinandersetzung keine Anwendung, da es schon an der Veräußerung an einen Dritten fehlt. Denn der erwerbende Erbe befand sich bereits vor der Teilerbauseinandersetzung in der Vermieterstellung und ist damit nicht „Dritter“ im Sinne des Gesetzes. Die Teilerbauseinandersetzung ändert an der gemeinschaftlichen Vermieterstellung der Erben auch dann nichts, wenn sie den Übergang des Mietverhältnisses auf den erwerbenden Erben ausdrücklich bestimmt. Grund dafür ist der Mieterschutz. Durch eine solche Vereinbarung würden die Mieter weiterer Schuldner für etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis beraubt. Zum Übergang des Mietverhältnisses bedürfe es daher einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen allen Vertragsparteien über den Übergang des Mietverhältnisses. Auch durch konkludentes Handeln ist kein Mietvertrag zwischen dem erwerbenden Erben und den Mietern zustande gekommen, wenn die Mieter über den Eigentümerwechsel nicht in Kenntnis gesetzt wurden. Das Verhalten der Mieter, wie die Überweisung der Miete auf das alleinige Konto des einen Erben oder die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gegenüber diesem, kann ohne Kenntnis nicht dahingehend ausgelegt werden, dass sich die Mieter ausschließlich gegenüber diesem Erben rechtlich binden wollten.

Informationen: www.dav-erbrecht.de