März 2018 - Gründe beim Eigenbedarf müssen genannt werden

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Düsseldorf/Berlin. Einer der häufigsten Gründe zur Beendigung des Mietverhältnisses ist die Eigenbedarfskündigung. Hierbei macht der Vermieter geltend, dass er die Räumlichkeiten für sich oder einen nahen Angehörigen selber nutzen möchte.

Da es sich hierbei um einen Kündigungsgrund handelt, welcher vom Vermieter behauptet wird, stellt sich die Frage, wie detailliert die Gründe zur Kündigung angegeben werden müssen (vgl. Amtsgerichts Düsseldorf AZ: 25 C447/16 vom 07.08.2017).

In der Entscheidung hatte der Vermieter mit dem Hinweis auf Eigenbedarf das bestehende Mietverhältnis aufgekündigt. Er hat hierbei den Grund angegeben, „das Haus für sich, seine Kinder und seiner Mutter" zu benötigen.

Die Parteien stritten nunmehr darüber, ob diese Begründung ausreichend ist. Der Mieter war der Auffassung, dass diese Erklärung gerade nicht zu einer wirksamen Kündigung ausreicht und war nicht bereit, die Räumlichkeiten innerhalb der genannten Frist herauszugeben. Daraufhin erhob der Vermieter Räumungsklage.

Diese wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen. Tatsächlich ist der Vermieter nicht seiner Verpflichtung nachgekommen, die Gründe für das berechtigte Interesse an der Wohnung ausreichend darzulegen. Hierbei handelt es sich um eine formelle Anforderung, die bei einer ordentlichen Kündigung Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht insbesondere darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck kommt die Kündigung nur nach, wenn diese konkretisiert wird. Insofern sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zum einen die Angaben der Person, für die die Wohnung benötigt wird und zum andern die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, darzulegen. Sofern dies nicht erfolgt, ist die Kündigung gerade nicht ausreichend begründet.

Allein in der Formulierung, dass das Haus für den Vermieter und seine Kinder zu nutzen ist, sah das Gericht keine ausreichende Begründung. Es fehlt bereits an der Anzahl der Kinder. Es war somit nicht klar, wer alles tatsächlich in das Haus einziehen soll. Darüber hinaus wurde in keiner Weise angegeben, inwieweit sich die aktuelle Wohnort- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessert bzw. überhaupt ändert. Auch das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters war nicht ausreichend dargelegt.

Da diese Voraussetzungen gerade nicht erfüllt waren, war der pauschale Hinweis auf den Eigenbedarf zur Wirksamkeit der Kündigung nicht ausreichend. Das Räumungsverfahren war erfolglos.

Insbesondere, da die Kündigung wegen Eigenbedarfs mit zum Teil erheblichen Fristen verbunden ist, sollte im Vorfeld abgeklärt werden, was aus formeller Sicht zu beachten ist. In Zweifelsfällen sollte der Vermieter rechtskundige Hilfe einschalten.