Dezember 2015 - Gewerbe und Wohnen im gleichen Haus – Vermieter ist zur Trennung der Kosten verpflichtet

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Köln/Berlin. Nebenkosten können den Mieter erheblich belasten, insbesondere wenn die Vorauszahlungen nicht den tatsächlichen Bedarf decken. In diesen Fällen muss der Mieter oftmals erhebliche Nachzahlungen leisten. In solchen Fällen wird die Abrechnung über die Nebenkosten zwischen den Parteien oft Grund für Streitigkeiten, und der Vermieter ist zunächst in der Schuld. Er muss eine geordnete und nachvollziehbare Abrechnung erstellen, damit diese wirksam ist. Wenn dies der Fall ist, bleibt die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat, also ob die Abrechnung rechnerisch richtig ist.

Diese Frage kann eine erhebliche Hürde für den Vermieter darstellen, der in einem Gebäude Wohnfläche und Gewerbeflächen vermietet. Viele Nebenkosten, wie auch die Grundsteuer, sind für die gewerblich genutzten Flächen erheblich höher als für die Wohnfläche. In diesem Zusammenhang wird auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 31. Mai 2015 (AZ: 213 C 116/14) verwiesen.

In der Entscheidung hatte sich der Vermieter nicht die Mühe gemacht, eine gesonderte Abrechnung für die Gewerbefläche und die Wohnfläche vorzunehmen. Vielmehr wurde der gesamte Betrag aus dem Grundsteuerbescheid auf die gesamte Fläche, bestehend aus Wohnungen und Gewerberaum, verteilt.

Diese Art der Umlage führt nicht zu einem akzeptablen Ergebnis, so die Richter. Es hätte eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten vorgenommen werden müssen. Zwar ist die gesonderte Berechnung der Betriebskosten gewerblicher Nutzung nur dann erforderlich, wenn bei der Abrechnung nach Quadratmetern eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnungsmieter zu befürchten ist.

Es darf sich also nicht nur um Pfennigbeträge handeln. Eine Mehrbelastung innerhalb einzelner Kostenarten fällt dann ins Gewicht, wenn sie einen prozentualen Anteil von 5 bzw. 10 übersteigt. Liegt die Kostenersparnis darunter, ist ein Nachteil für den Mieter zumutbar, der Vermieter darf vereinfacht abrechnen.

Eine solche Abwägung ist aber hier – so das Gericht – aus anderen Gründen nicht erforderlich. Die Möglichkeit einer vereinfachten Abrechnung kann für den Vermieter dann nicht in Betracht kommen, wenn es sich um schlichte Rechenvorgänge handelt. Dies ist hier der Fall.

Der Vermieter soll nur privilegiert werden, wenn es tatsächlich erheblicher Aufwand ist, die Kosten getrennt festzustellen, zum Beispiel durch Einbau eines gesonderten Zählers. Hinzu kommt, dass der Vermieter einen Bescheid erhält, in dem die Aufteilung nach Wohnraum und Gewerbe bereits vorgenommen worden ist. Es ist also für ihn kein Mehraufwand, diese Kostentrennung beizubehalten und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten.

Es ist in einem solchen Fall also unabhängig von der tatsächlichen Mehrbelastung der einzelnen Mieter dem Vermieter zuzumuten, die Kosten der Grundsteuer getrennt nach Gewerbe- und Wohnfläche vorzunehmen. Sofern er dies nicht tut, ist die Abrechnung angreifbar.