Juni 2015 - Vorsicht bei der Übernahme von Mietverhältnissen – Vergünstigungen im Mietvertrag gelten weiter

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Bremen/Berlin. Die Rechte des Mieters sind gut geschützt – dies ergibt sich bereits aus dem Grundgesetz: hier heißt es, die Wohnung ist unverletzlich. Über diesen gesetzlichen Schutz hinaus kommen auch noch vertragliche Regelungen zum Schutz des Mieters in Betracht. So können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass auf Mieterhöhungen für einen bestimmten Zeitraum verzichtet wird oder der Vermieter teilweise auf die Miete verzichtet, wenn der Mieter Renovierungsarbeiten in Eigenleistung durchführt.

Wie aber sieht es aus, wenn der Vermieter seine Kündigungsrechte im Mietvertrag eingeschränkt hat und dann ein neuer Vermieter in den Vertrag eintritt? Ob der neue Eigentümer auch an diese Regelungen gebunden ist, folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Bremen vom 13. November 2014 (AZ: 10 C 0131/14).

Die Entscheidung befasst sich mit einem Mietverhältnis, welches bereits im Jahr 1956 begründet wurde. Es handelt sich nach dem Mietvertrag um eine Wohnung, die für die Unterbringung von Bediensteten der Oberfinanzdirektion bestimmt war. Hierin hatte das vermietende Wohnungsunternehmen seinerzeit erklärt, den Mietvertrag nur aufzulösen, „wenn einer der Mieter sich eines so groben Verstoßes gegen die dem Mieter aus diesem Vertrag obliegenden Pflichten gegenüber dem Wohnungsunternehmen oder der Hausgemeinschaft schuldig macht, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann." Im Mietvertrag werden dann verschiedene Gründe zur Beendigung aufgeführt.

Die Wohnung wurde zwischenzeitlich veräußert und nunmehr macht der jetzige Eigentümer 60 Jahre später Eigenbedarf geltend und kündigt den Mietvertrag.

Die Mieter setzten sich gegen diese Kündigung zur Wehr, da sie der Auffassung sind, dass nur die im Mietvertrag aufgeführten Gründe zur Kündigung berechtigen. Der Grund der Eigennutzung und des Eigenbedarfs ist in dem Katalog aber gerade nicht aufgeführt.

Das Gericht gab den Mietern Recht. Der im Gesetz normierte Grundsatz „Veräußerung bricht nicht Miete" gilt auch hier. Insofern gehen die Rechte und Pflichten bei Erwerb auf den neuen Vermieter über, er tritt in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein.
Eine Ausnahme kann nur dann gelten, wenn es sich um sogenannte höchstpersönliche Regelungen handelt, die unmittelbar an die Person des Veräußerers geknüpft sind. Dies ist hier aber gerade nicht der Fall, sodass auch hier der Schutz des Mieters oberste Priorität hat.
Es ist daher dem Erwerber einer vermieteten Immobilie dringend anzuraten, genau zu prüfen, welche vertraglichen Verpflichtungen er übernimmt.