Kündigung auch bei weniger als 2.000 € Rückstand

Berlin/Berlin (DAV) Ungeachtet von Notstandsmaßnahmen und besonderen Ausnahmen ergibt sich aus dem Mietvertrag die Pflicht, monatliche Miete zu zahlen. Kommt der Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietvertrag fristlose und fristgemäß zu kündigen.

Für die ordentliche Kündigung ist ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete erforderlich. Aber muss dieser Betrag auch einen bestimmten Mindestbetrag erreichen? Oder ist immer, also auch bei einer sehr niedrigen Miete ein Kündigungsrecht gegeben?

Im Zusammenhang mit diesen Fragen verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin Mitte vom 04. September 2019 (AZ.:9 C 104/19). Hier handelte es sich um einen Mieter, der immer wieder verspätet seine Miete zahlte und auch gemahnt werden musste. Nachdem er dann für die Monate Februar und März 2019 gar keine Zahlungen leistete, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Nach dieser Kündigung wurden zwar die Mieten für Februar und März ausgeglichen, der Vermieter hielt dennoch weiter an seiner Kündigung fest und verlangte die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung des von ihm berechneten weiteren Mietrückstandes in Höhe von circa 1.200 €.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Zum einen ist in der Rechtsprechung zwischenzeitlich geklärt, dass es nur eine Heilungsmöglichkeit für die fristlose Kündigung gibt. Nur diese kann durch Zahlung des kompletten Mietrückstandes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage aus der Welt geschafft werden. Dies gilt aber nicht für die hier ebenfalls erklärte ordentliche Kündigung. Der Beklagte hatte hier versucht, sich auf gewichtige Umstände für seinen konkreten Fall zu berufen: das Mietverhältnis bestehe schon seit sehr langer Zeit und der Betrag in Höhe von circa 1.200 € sei nicht erheblich genug, um eine so lange Vertragslaufzeit zu beenden. Diese Meinung wies das Gericht eindeutig zurück: es sei – auch nach der einschlägigen Rechtsprechung des Europäischen Gerichthofes - von zwei gegenseitigen und gleichwertigen Pflichten auszugehen. Es komme auf den Vertragsverstoß an sich an, nicht auf die Höhe der Rückstände. Andernfalls würde es zu dem nicht gewünschten Ergebnis kommen, dass allein wegen des Nicht-Erreichens eines Geldbetrages eine ordentliche Kündigung nicht möglich sei. Dies könne kein maßgebliches Argument sein, vielmehr wäre es im Einzelfall denkbar, sich auf die lange Dauer eines unbeanstandeten Mietverhältnisses zu berufen – dies war hier aber für den vielfach gemahnten Mieter leider nicht möglich. Er musste die Wohnung räumen.