Kleinere Wohnfläche als vereinbart: Geringere Nebenkosten

Bautzen/Berlin. Ist die Wohnung tatsächlich um mehr als 10 Prozent kleiner als vereinbart, kann der Mieter zu viel gezahlten Nebenkosten zurück verlangen. Ausschlaggebend dabei ist, welche Mietfläche tatsächlich vereinbart ist. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Bautzen vom 13. Februar 2009 (AZ: 1 S 91/07) reicht es aus, wenn der Mietvertrag die Wohnflächengröße nicht bei der Beschreibung des Mietobjekts, sondern in der Umlagevereinbarung ausweist. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die Wohnung mit (nahezu) identischer Flächenangabe inseriert hat.

In dem Fall inserierte ein Vermieter eine Wohnung mit folgendem Text: „Vermiete im Stadtzentrum […] Maisonette-Whg., DG, 50 m2 Wfl., […]“. Nach Besichtigung mietete der Kläger die Wohnung, ohne dass im Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietgegenstands eine bestimmte Fläche ausgewiesen war. Bei den Nebenkostenregelungen war jedoch Folgendes festgehalten: „Die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten werden mit 50,60 qm Wohnfläche berechnet“. Später musste der Mieter aber feststellen, dass die Wohnung tatsächlich nur 36,97 qm groß war. Er machte die in der Vergangenheit zuviel gezahlte Miete gerichtlich geltend.

Nachdem das Amtsgericht ihm Recht gegeben hatte, wandte sich der Vermieter an das Landgericht. Die Flächenangabe im Mietvertrag ist nur eine auf die Nebenkosten bezogene Umlagevereinbarung. Der Mieter hat die Wohnung wie besichtigt gemietet.

Auch dort scheiterte er. Der Mieter hat einen Rückzahlungsanspruch. Die Wohnung ist mit einem nicht unerheblichen Mangel behaftet, weil die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent geringer ist als die Vereinbarte. Die Nennung der Wohnfläche bei den Nebenkostenregelungen ist als Präzisierung der annoncierten Wohnflächenangabe und damit als verbindliche Wohnflächenvereinbarung zu verstehen. Allein aufgrund der Besichtigung kann man nicht annehmen, dass die Wohnfläche keine Rolle mehr spielte. Jedenfalls im Hinblick auf die Höhe der Miete musste der objektive Erklärungsempfänger davon ausgehen, dass die Wohnfläche weiterhin von Bedeutung ist.