Kein kurzfristiger Auszug bei fristloser Kündigung

Frankfurt/Berlin. Kündigt ein Mieter einer Gewerbeimmobilie außerordentlich, muss er nicht zwingend innerhalb kurzer Zeit ausziehen. Er ist berechtigt, eine so genannte Auslaufzeit in Anspruch zu nehmen. Bei einem befristeten Mietvertrag kann dieser Zeitraum unter Umständen sogar länger sein als die ordentliche Kündigungsfrist. Dies ergeht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 8. Dezember 2005 (AZ: 2 U 128/05.

Ein Unternehmen hatte 12.000 Quadratmeter Bürofläche befristet gemietet; der Mietvertrag sollte zum Zeitpunkt der Auseinandersetzung noch sieben Jahre laufen. Da das Unternehmen eine Standortzusammenlegung plante, wollte es die Mieträume aufgeben und untervermieten. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass der Mietvertrag nur eine Untervermietung von Teilflächen erlaube. Da keine Einigung erzielt werden konnte, widerrief der Vermieter das Recht auf Untervermietung, woraufhin der Mieter außerordentlich kündigte. Er setzte eine Auslauffrist von 14 Monaten fest – bis zu dem Zeitpunkt, an dem er seine neuen Räumlichkeiten würde beziehen können und klagte darauf, dass das Vertragsverhältnis dann endete.

Das Gericht gab dem Kläger Recht. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nach Entzug der Erlaubnis zur Untervermietung nicht zuzumuten. Die Frist sei rechtens. Diese müsse lediglich kürzer sein als die Vertragsrestlaufzeit oder die fiktive ordentliche Kündigungsfrist. Die sehr lange Auslauffrist sei zwar ein Indiz dafür, dass die Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar sei. Hier liege jedoch ein besonderer Fall vor: Der Kündigungsgrund sei das Verbot der Untermietung gewesen, und dieses komme erst in dem Moment zum Tragen, wenn der Mieter ausziehe. Erst dann bestünde für den Mieter die Gefahr, dass er Miete für leer stehende Räume zahlen müsse. Daher spreche nichts gegen eine Auslauffrist bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter seine neuen Räume beziehen könne. Die lange Frist liege ausnahmsweise auch im Interesse des Vermieters, da sie einen überstürzten Auszug vermeide und so längere Mietzahlungen bedeute.