Gewerberaummietrecht: Sonderkündigungsrecht bei grundloser Verweigerung der Untervermietung

Düsseldorf/Berlin. Ist in einem Mietvertrag über einen Gewerberaum festgelegt, dass der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern kann, kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Vermieter trotzdem die Untervermietung verweigert. Die Umwandlung der Filiale einer Buchhandlungskette in einen „1-Euro-Laden" stellt keinen wichtigen Grund dar. Die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins informiert über dieses Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 1. Juni 2010 (AZ: 24 U 32/10).

Der Vermieter vermietete ein Ladenlokal zur gewerblichen Nutzung als Buchhandlung. Die Parteien hatten im Mietervertrag vereinbart, dass der Vermieter eine Nutzungsänderung sowie eine Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Eine Beschränkung auf bestimmte Branchen enthielt der Mietvertrag nicht. Für den Fall, dass kein wichtiger Grund vorlag und der Vermieter dennoch die Erlaubnis verweigerte, stand dem Mieter vertraglich ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter versagte dem Mieter die Genehmigung zur Untervermietung an einen „1-Euro-Laden".

Daraufhin machte der Mieter von seinem vertraglichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch und kündigte. Das Gericht gab ihm Recht. Ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung ist vorliegend nicht gegeben. Grundsätzlich darf auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietervertrages nicht gestattet werden. Der Betrieb eines „1-Euro-Ladens" jedoch ist wie eine Buchhandlung ein auf Laufkundschaft ausgerichteter Einzelhandel. Daher liegt hier keine gravierende Nutzungsänderung vor. Hätte der Vermieter sicherstellen wollen, dass ein bestimmtes Erscheinungsbild des im Objekt betriebenen Gewerbes gewahrt bleibt, hätte er eine dahingehende Klausel in den Vertrag aufnehmen müssen. Bei einer Vereinbarung kommt auch in Betracht, nur die Nutzung durch Gewerbe bestimmter Branchen zu gestatten. An eine einseitig gebliebene Vorstellung des Vermieters ist der Mieter dagegen nicht gebunden.