Vermietung von Wohnraum „pro Matratze“ sittenwidrig

Frankfurt/Berlin (DAA). Mietverträge, die Vermietung von Wohnraum „pro Matratze“ vorsehen, sind sittenwidrig und damit nichtig. Pächter der Häuser und somit „Vermieter“ der „Matratzen“ können bei Untersagung keinen Schadensersatz wegen Ausfall dieser Mieteinnahmen einklagen. Daher hatte eine beabsichtigte Klage eines Pächters nach fristloser Kündigung des Pachtvertrags auf Schadensersatz u.a. wegen dieser entgangenen Mieteinnahmen keine Erfolgsaussicht. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 18. Mai 2022 (AZ: 2 W 45/22), berichtet das Rechtsportal „anwaltauskunft.de“.

Der Antragsteller pachtete vom Antragsgegner im Frühjahr 2014 für zehn Jahre drei Gebäude in Wiesbaden. Er durfte die Gebäude für Wohnzwecke nutzen und untervermieten. Bei einer Kontrolle 2015 wurden in den Gebäuden 61 Personen angetroffen. In lokaler Berichterstattung wurde von Vermietungen von Wohnraum „pro Matratze“ an Bulgaren und Rumänen gesprochen, und dass das Gebäude verwahrlose. Nach Angaben des Ordnungsamtes waren in dem Objekt 85 Personen gemeldet.

Da sich an der Situation nichts änderte, und es wegen Vermüllung zu Rattenbefall kam, wurde der Pachtvertrag im Mai 2019 fristlos gekündigt. In der Folge verlangte der Antragsteller Zahlung von gut 100.000 € Schadensersatz, u.a. wegen entgangener Mieteinnahmen. 

Das Oberlandesgericht sah keine Erfolgsaussicht für eine entsprechende Klage und wies den Antrag auf Prozesskostenhilfe für die Klage ab. Dem Antragsteller stünden keinerlei Zahlungsansprüche gegen den Antragsgegner zu. Das Pachtverhältnis sei wegen Verwahrlosung der Gebäude wirksam fristlos gekündigt worden. Der Antragsteller habe die Pachtsache vernachlässigt und dadurch gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen.

Ein Anspruch auf entfallene Mieteinnahmen stehe dem Antragsteller nicht zu. Eine Untervermietung der gepachteten Räume wäre angesichts des Zustands der Pachtsache schwer oder gar nicht möglich gewesen. Die Polizei habe im August 2019 festgestellt, dass der Aufenthalt von Menschen in den Räumen einen Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstelle. Eine Vermietung von Wohnraum pro Matratze sei sittenwidrig und führe zur Nichtigkeit der Untermietverhältnisse. Außerdem verstießen sie gegen das Verbot der Überbelegung von Wohnraum.

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