Vertagung ohne erneute Einladung zur Versammlung möglich

Düsseldorf/Berlin (DAV). Im besten Fall sind Eigentümerversammlungen eine kurze und schmerzlose Angelegenheit. In der Praxis trifft aber oft genug der schlimmste Fall ein und auch nach mehreren Stunden sind erst einige Punkte der Tagesordnung abgearbeitet. Was ist dann zu tun? Muss eine ganz neue Eigentümerversammlung unter Beachtung aller formellen Erfordernisse einberufen werden? Oder kann einfach an einem neuen Termin weitergemacht werden?

Mit diesen Fragen beschäftigt sich die Entscheidung des Amtsgericht Düsseldorf vom 21. September 2020 (AZ.: 290a C 189/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) Bezug nimmt.

In dem zu entscheidenden Fall war gegen 21:45 Uhr am Abend der Versammlung klar, dass ein schnelles Ende nicht zu erwarten war. Es wurde dann auf Vorschlag des Verwalters per Geschäftsordnungsbeschluss einstimmig beschlossen, die Versammlung auf einen anderen Tag am selben Ort zu vertagen. Die in der zweiten Versammlung gefassten Beschlüsse wurden von einzelnen Eigentümern unter anderem deswegen angefochten, da für den Fortsetzungstermin eine neue formelle Einladung unstreitig gefehlt hat. Die übrigen Eigentümer waren dahingegen der Auffassung, dass eine solche erneute förmliche Einladung entbehrlich gewesen sei.

Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht in seiner Entscheidung. Zunächst stellte es fest, dass die Eigentümer über eine Vertagung bzw. Fortsetzung der Eigentümerversammlung durch einen Geschäftsordnungsbeschluss grundsätzlich entscheiden können. Darüber hinaus entschied das Gericht, dass für diese Fortsetzungsversammlung nicht erneut eine formelle Einladung erforderlich ist. Der Zweck der Einladung ist es, die Eigentümer über die anstehenden Tagesordnungspunkte in Kenntnis zu setzen, so dass diese sich ausreichend informieren können und in der Lage sind, sich eine Meinung zu bilden. Dieser Zweck ist jedoch mit der Einladung zur ersten Versammlung bereits erreicht. Denn schon in Vorbereitung auf den ersten Termin hatten die Eigentümer nach der Auffassung des Gerichtes ausreichend Gelegenheit, sich auf die einzelnen Tagesordnungspunkte vorzubereiten. Dies gilt erst recht, wenn ihnen durch die Fortsetzung der Versammlung noch mehr Zeit eingeräumt wird.

Informationen: www.mietrecht.net

Säumiger Eigentümer darf benannt werden

Oldenburg/Berlin (DAV). Der Datenschutz ist ein hohes Gut. Egal ob beim Einkauf, der Internetnutzung oder im Rahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften: das Sammeln und vor allem die Weitergabe von persönlichen Daten ist ein sensibles Thema und oftmals wird sich auch der Wohnungseigentumsverwalter entscheiden müssen, ob und wenn ja welche Daten er an Dritte herausgeben kann. Hilfe gibt es in manchen Bereichen schon von der Rechtsprechung: So ist höchstrichterlich entschieden worden, dass jeder Eigentümer ein Recht hat, auch in die Jahresabrechnungen der übrigen Eigentümer Einblick zu nehmen (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/1). Mit einer ähnlichen Fragestellung befasst sich nun das Urteil des Landgericht Oldenburg in seiner Entscheidung vom 22. Dezember 2020 (AZ.: 5 S 50/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.

Hier war es einem Eigentümer offensichtlich unangenehm, dass er mit den Zahlungen seines Hausgeldes in Rückstand geraten war. Der Verwalter hatte in der Eigentümerversammlung nicht nur die Höhe des Rückstandes mitgeteilt, sondern auch den Namen des Eigentümers benannt, der diesen Betrag schuldet. Gegen diese Vorgehensweise wollte sich der Eigentümer wehren und hatte auf Unterlassen geklagt. Er wollte erreichen, dass der Verwalter nicht ohne seine Zustimmung eine Saldenliste aus der sein Name hervorgeht, den anderen Eigentümern zukommen lässt. Das Amtsgericht hatte zunächst diese Auffassung des Eigentümers bestätigt, das Landgericht hat aber die Klage abgewiesen und festgestellt, dass der Verwalter auch den Namen des jeweiligen Eigentümers bei rückständigen Hausgeldern in einer Aufstellung benennen darf. Denn um das Risiko einer gerichtlichen Inanspruchnahme eines säumigen Zahlers abschätzen zu können, ist es nicht nur erforderlich die Höhe des Rückstandes zu kennen, sondern auch die Person des Schuldners im Vorfeld zu wissen. Denn nur wenn auch die Person des Schuldners bekannt ist, sind die Umstände des Einzelfalls bekannt und die Eigentümer können eine Entscheidung treffen, ob der rückständige Betrag eingeklagt oder gestundet werden soll. Dies kann Sinn machen, wenn z.B. bekannt ist, dass nur zeitlich begrenzte Hindernisse für den Rückstand verantwortlich sind. Hinzu kommt, so das Landgericht, dass diese Informationen nicht einem beliebigen Kreis bekannt gegeben werden, sondern vielmehr nur einem überschaubaren und zur Entscheidungsfindung berufenen Personenkreis zugänglich gemacht werden.

Informationen: www.mietrecht.net

Eigentümerversammlung muss auch während Corona stattfinden

Frankfurt/Main/Berlin (DAV). Zu Beginn der Pandemie befand sich das ganze Land in einer Art Schockstarre – der erste Shutdown führte dazu, dass das öffentliche Leben weitgehend still stand. Zwischenzeitlich ist zwar leider keine Normalität eingetreten, aber in vielen Bereichen muss man mit den erforderlichen Einschränkungen weitermachen. Dies gilt ebenso für Wohnungseigentümergemeinschaften; ein Jahr Stillstand kann auch hier nicht funktionieren, der Verwalter ist auf die Entscheidungen der Wohnungseigentümer angewiesen um den Betrieb aufrecht zu erhalten. Sei es um notwenige Verträge zu schließen, Reparaturen durchzuführen oder die Jahresabrechnung zu beschließen. Ein Verwalter kann sich also nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, wie auch das Landgericht Frankfurt am Main in seinem Beschluss vom 16.02.2021 (AZ.: 2-13 T 97/20) bestätigt hat. Auf diese Entscheidung nimmt die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) Bezug und weist darauf hin, dass in einem solchen Fall der Beiratsvorsitzende das Recht haben kann, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

In dem zu entscheidenden Fall hatte sich der Verwalter geweigert, die jährliche Versammlung einzuberufen und durchzuführen. Dieser Grundsatz gilt auch während der Pandemie weiter, da die Versammlung der zentrale Ort für die Entscheidungen der Eigentümer ist. Unerheblich ist dabei, ob ein höherer Aufwand betrieben werden muss um die geltenden Hygienevorschriften einzuhalten. Solange dieser Aufwand noch vertretbar ist und öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen, muss also die Versammlung stattfinden. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass bei Ablauf eines Bestellungszeitraums dieser automatisch verlängert wird, denn dies ist nur ein Punkt auf der Tagesordnung. In allen übrigen Bereichen müssen die Eigentümer weiter entscheiden.

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Persönliche Teilnahme bei der Versammlung – auch während Corona

Frankfurt/Main/Berlin (DAV). Die momentane Lage der Pandemie fordert in fast allen Bereichen ein Umdenken, persönliche Kontakte sollen so weit wie möglich vermieden werden. Da es sich – anders als gehofft – aber nicht um Kontaktbeschränkungen für Tage oder Wochen handelt, sondern vielmehr für Monate, wächst auch bei Verwaltern und Eigentümern die Unsicherheit: Können, müssen oder dürfen Eigentümerversammlungen stattfinden? Und unter welchen Voraussetzungen sollten die Versammlungen stattfinden? Welche Hinweise muss der Verwalter erteilen?

In diesem Zusammenhang verweist die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf den Beschluss des Landgerichts Frankfurt/Main vom 17. Dezember 2020 (AZ.: 2-13 S 108/20).

Der Verwalter hatte hier zu einer Eigentümerversammlung eingeladen und in der Einladung darauf hingewiesen, dass aufgrund der Größe der Sitzungsräume die Anzahl der anwesenden Personen auf maximal 10 Personen inklusive Verwalter beschränkt sei. Es sei daher möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung eine Vollmacht zu erteilen. Der Verwalter behielt sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, wenn die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden könne.

Die dann auf der Versammlung gefassten Beschlüsse wurden unter anderen deswegen beanstandet, da hier rein tatsächlich die Teilnahme an der Versammlung für einzelne Eigentümer unmöglich gemacht worden sei. Aufgrund der Personenbeschränkung wäre das elementare Kernrecht der Eigentümer verletzt, die bei der Versammlung nicht mitwirken können, so dass die gefassten Beschlüsse sogar nichtig wären.

Diese Auffassung bestätigte das Landgericht in seiner Entscheidung nicht. Eine Nichtigkeit der Beschlüsse könne nur bei der bewussten Ausladung einzelner Eigentümer angenommen werden, hier sei die Einladung dahingegen nicht zu beanstanden.

Zwar hat auch weiterhin in Zeiten der Corona-Pandemie jeder Eigentümer einen Anspruch auf eine persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Es ist auch weiterhin unzulässig, Versammlungen dahingehend zu beschränken, dass nur einzelne Personen Zutritt haben. Die hier erteilten Hinweise mit der Einladung enthalten aber eine solche Ausladung einzelner Eigentümer gerade nicht Vielmehr wird auf die Platzbeschränkung und die Möglichkeit der Stimmabgabe durch Erteilung einer Vollmacht hingewiesen. Dieses aktive Bewerben der Vertretungsmöglichkeit hindert keinen Eigentümer an der Teilnahme. Der Verwalter hat – und dies muss zu Zeiten der Pandemie umso mehr gelten – stets ein Ermessen hinsichtlich des Versammlungsortes und der Versammlungszeit, wobei er sich an den zu erwartenden Teilnehmerzahlen orientieren kann und soll. Der Verwalter muss keinen Raum anmieten, in dem – auch unter Berücksichtigung der Hygienevorschriften – alle Eigentümer Platz finden, wenn diese regelmäßig bei den Versammlungen nicht erscheinen.

Informationen: www.mietrecht.net

Schnee räumen: Wer arbeiten muss, braucht eine Vertretung

Berlin (DAA). Bei Schnee und Glätte muss geräumt werden. Immobilieneigentümer können sonst haftbar gemacht werden, wenn vor ihrem Grundstück auf dem Gehweg jemand stürzt und sich verletzt. Die Räum- und Streupflicht lässt sich delegieren. Es ist dann aber an den Hauseigentümern, zu überprüfen, ob die Zuständigen wirklich Schnee geräumt und gestreut haben. Darüber informiert das Rechtsportal anwaltauskunft.de.

„Hauseigentümer haben die sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Sie müssen dafür sorgen, dass der Weg vor ihrem Grundstück sicher begangen werden kann“, erklärt Rechtsanwalt Swen Walentowski, Sprecher des Rechtsportals anwaltauskunft.de. Bei winterlichem Wetter bedeutet das: Sie müssen auf dem Gehweg vor dem Haus Schnee räumen und bei Glatteis streuen.

Vermieter dürfen das Schippen und Streuen des Gehwegs vor dem Haus auf ihre Mieterinnen und Mieter übertragen – aber nicht gegen ihren Willen. Es muss ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt sein, und zwar mit klaren Vorgaben. Rechtsanwalt Walentowski präzisiert: „Es muss konkret daraus hervorgehen, wie oft Mieter den Schnee auf dem Gehweg räumen oder wie sie ihrer Streu­pflicht nachkommen müssen.“ Dabei müsse es aber gerecht zugehen: Die Mieter der Erdgeschosswohnung dürften nicht pauschal zum Winterdienst verpflichtet werden. Ältere und behinderte Menschen dürfe die Vermieterin ebenfalls nicht zum Schnee räumen heranziehen. Außerdem müssten Eigentümer regelmäßig kontrollieren, ob ihre Mieterschaft auch wirklich räumt und streut.

Für den Winterdienst können Vermieter natürlich auch einen professionellen Räumdienst beauftragen. Dem Dienst­leister müssen sie dann ebenfalls klare Anwei­sungen geben und ihn kontrol­lieren. Kommt dieser seinen Pflichten nicht nach, könnte der Eigentümer ihn dann in Regress nehmen.

Wann man räumen und streuen muss, hängt von der Gemeindeordnung ab. Meist gilt die Räum- und Streupflicht ab 7 Uhr morgens. Sobald es aufhört zu schneien, muss der Schnee weggefegt werden. „Wer dann keine Zeit hat, sich mit Schaufel und Streugut an die Arbeit zu machen, muss für eine Vertretung sorgen“, sagt der Sprecher von anwaltauskunft.de. Das gelte unabhängig davon, ob man wegen des Berufs, einer Reise oder einer Krankheit verhindert ist.

Verstößt ein Hauseigentümer gegen die Räumpflicht und stürzt ein Passant auf dem Gehweg, muss der Eigentümer unter Umständen haften. Hohe Schmerzensgeld- und Schadensersatzforderungen können die Folge sein. In manchen Fällen können die Gerichte den Passanten aber eine Mitschuld zuschreiben. Zum Beispiel dann, wenn ein ausreichend großer Streifen des Weges geräumt ist und der Passant auf dem nicht geräumten Teil ausrutscht.

Schnee und Eis sind nicht nur für Hauseigentümer, sondern auch für Pendler eine Herausforderung. „Wenn das winterliche Wetter vorhersehbar war, das heißt, wenn es gemeldet wurde, müssen Beschäftigte das einplanen“, warnt Rechtsanwalt Walentowski. Sie müssten dann pünktlich am Schreibtisch sitzen oder im Laden stehen. Andernfalls drohen Lohnkürzungen oder sogar eine Abmahnung. Kommen Beschäftigte hingegen wegen eines plötzlichen Wintereinbruchs oder wegen BIitzeises zu spät, brauchen sie sich keine Sorgen zu machen. Arbeitgeber müssen dies dann hinnehmen.

Informationen: anwaltauskunft.de

Brandschutz ist Instandhaltung

Hamburg/Berlin (DAV). Grundsätzlich ist es positiv, wenn der Eigentümer und Vermieter in seine Immobilie investiert – insbesondere auch, wenn er nicht nur den Status quo aufrechterhält, sondern modernisiert. Oftmals ist dies jedoch auch mit unangenehmen Folgen für den Mieter verbunden, denn in der Regel wird der Vermieter die investierten Kosten auf den Mieter umlegen wollen. Wann und unter welchen Voraussetzungen ist dies möglich? Was muss der Vermieter beachten? Mit diesem Fragen beschäftigt sich die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein und nimmt Bezug auf eine Entscheidung des Landgericht Hamburg vom 17. Januar 2020 (AZ.: 307 S 50/18).

Hier hatte der Vermieter in erheblichem Umfang investiert, er plante mit Gesamtkosten von 606.845,- € und für den Mieter mit einer Mieterhöhung von circa 460 € auf 575 €. Der Mieter wollte diesen Betrag nicht zahlen, so dass die Differenz für die vergangenen Monate eingeklagt wurde.

Das Gericht hatte also über die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu entscheiden, gestützt wurde diese Entscheidung auf die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Ein solches muss der Vermieter im Vorfeld dem Mieter zukommen lassen und ihn umfassend informieren. Die Erhöhung muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden. Hierzu gehört, so die Richter, zumindest bei so umfangreichen Maßnahmen, dass die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach den einzelnen Gewerken wie z.B. Malerarbeiten, Gerüst, etc. untergliedert werden. Denn nur so kann der Mieter in die Lage versetzt werden, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen und rechnerisch überprüfen zu können. In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter lediglich „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeite“ aufgeführt. Dies war für die strengen Anforderungen gerade nicht ausreichend, so dass der Vermieter seine Ansprüche nicht durchsetzen konnte.

Gerade bei umfangreichen Maßnahmen sollte der Vermieter daher im Vorfeld die von ihm gewünschten Umlagen prüfen lassen und im Bedarfsfall rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Sofern das Ankündigungsschreiben des Vermieters nicht alle Kriterien erfüllt, wird er im Nachhinein diese Kosten nicht mehr auf den Mieter umlegen können.

Informationen: www.mietrecht.net

Verwalter darff seine Pflichten auch übertragen

Moers/Berlin (DAV). Der Bundesgerichthof (V ZR 125/17) hat vor nicht allzu langer Zeit entschieden, dass der Wohnungseigentumsverwalter alleine für die Umsetzung von gefassten Beschlüssen verantwortlich ist. Diese Aufgabe ist so klar und deutlich dem Verwalter zu gewiesen, dass der Verwalter sogar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann bzw. er auf Umsetzung von jedem einzelnen Eigentümer verklagt werden kann. Dennoch muss der Verwalter seine Aufgaben nicht immer alleine bewältigen. Er darf sich hierzu auch der Hilfe Dritter bedienen, wie dies  in einer Entscheidung des Amtsgericht Moers vom 11. Juli 2019 (AZ.: 564 C 140/19) bestätigt wurde, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft war es im Zusammenhang mit einer nicht angepassten Stufe zu einem schweren Sturz gekommen, bei dem Kläger als Besucher der Anlage 13 Stufen hinab gefallen war. Seitdem war er erwerbsunfähig und schwerstbehindert. Der Kläger war der Auffassung, die unebene Stufe stelle eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar, die dem Verwalter obliegen hätte, so dass er Schadensersatzansprüche gelten machen könne. Der Verwalter war dahingegen der Auffassung, es läge keine Verletzung von Pflichten vor und darüber hinaus habe er diese Aufgaben mit dem entsprechenden Vertrag auf den Hausmeister übertragen.

Nachdem sich das Gericht in einem Orttermin über die Örtlichkeiten informiert hatte, stellte es letztlich auf eine Risikoverteilung ab: Zwar sei in der Tat eine Unebenheit vorhanden und dies könne auch die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht darstellen. Dennoch sei hier zum einen wirksam die Wahrnehmung dieser Pflicht durch den Vertrag auf den Hausmeister delegiert worden, so dass der beklagte Verwalter nur noch dafür einstehe, dass der nun verpflichtete Hausmeister bereit und in der Lage sei, diese Aufgabe zu erfüllen. Nur dies müsse der Verwalter überwachen. Ob der Verwalter letztlich diese Kontroll- und Überwachungspflicht ausreichend erfüllt habe, konnte in dem Fall sogar offenbleiben. Denn zum einen war die Treppe dem Kläger seit Jahrzehnten bekannt und war dennoch von ihm nie zum Gegenstand einer der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen gemacht worden. Zum anderen verbleibe stets ein Gefahren- und Lebensrisiko, das der Einzelne selber zu tragen habe und für das andere nicht haftbar gemacht werden können. Nach Abwägung aller Umstände dieses Einzelfalles lag hier nach Auffassung der Richter hier ein solches Lebensrisiko vor, dem Verwalter konnte eine Pflichtverletzung nicht vorgeworfen werden. Die Klage hatte damit keinen Erfolg.

Informationen: www.mietrecht.net