Mietrecht
Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung
Schöneberg/Berlin (DAV). Immer noch stellen sich Fragen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Gibt es eine Verpflichtung, diese im laufenden Mietverhältnis vorzunehmen oder nur am Ende der Mietdauer? Und wer kann dazu verpflichtet sein, der Mieter oder der Vermieter? Die Fragen ergeben sich häufig auch, da es sich oft um Verträge handelt, die vor 10, 20 oder noch mehr Jahren geschlossen wurden. Wenn diese dann beendet werden, gilt es zu überprüfen, welche Regelungen nach der heutigen Rechtsprechung noch Bestand haben können.
So auch in der Entscheidung des Amtsgericht Schöneberg vom 05. Dezember September 2019 (AZ.: 107 C 224/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.
Hier ging es um die Beendigung des Mietvertrages, wobei der Vermieter eine Vielzahl von angeblichen Verstößen aufführte: Zum einen, dass der Mieter die Wohnung nicht nutze, sondern leer stehen lasse und zum anderen, dass der Mieter nicht die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchführt habe.
Das Gericht erteilte aber all diesen Gründen eine klare Absage. Zum einen stellte der Richter fest, dass der Mieter zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet sei, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht gerade nicht.
Ebenso hatte der Mieter nicht gegen die Verpflichtung verstoßen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es war zwar eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten; diese ist aber unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 (BGH VII ZR 185/14) festgelegt, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht möglich ist, wenn der Mieter bereits bei Beginn der Mietzeit eine unrenovierte Wohnung übernimmt. Ausnahmen sind dann denkbar, wenn der Mieter zwar keine renovierte Wohnung bei Mietbeginn erhält, er aber einen anderen Ausgleich erhält, z. B. die ersten zwei Monate mietfrei sind und zur Renovierung genutzt werden können.
Einen solchen Ausgleich gab es in diesem Fall aber nicht, so dass der Mieter nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Weigerung stellte damit auch keine Vertragsverletzung dar, ein Kündigungsgrund lag nicht vor. Die Klage des Vermieters hatte keine Aussichten auf Erfolg und wurde abgewiesen.
Informationen: www.mietrecht.net
Mieterhöhungsverlangen hat strenge formale Anforderungen
Hamburg/Berlin (DAV). Grundsätzlich ist es positiv, wenn der Eigentümer und Vermieter in seine Immobilie investiert – insbesondere auch, wenn er nicht nur den Status quo aufrechterhält, sondern modernisiert. Oftmals ist dies jedoch auch mit unangenehmen Folgen für den Mieter verbunden, denn in der Regel wird der Vermieter die investierten Kosten auf den Mieter umlegen wollen. Wann und unter welchen Voraussetzungen ist dies möglich? Was muss der Vermieter beachten? Mit diesem Fragen beschäftigt sich die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein und nimmt Bezug auf eine Entscheidung des Landgericht Hamburg vom 17. Januar 2020 (AZ.: 307 S 50/18).
Hier hatte der Vermieter in erheblichem Umfang investiert, er plante mit Gesamtkosten von 606.845,- € und für den Mieter mit einer Mieterhöhung von circa 460 € auf 575 €. Der Mieter wollte diesen Betrag nicht zahlen, so dass die Differenz für die vergangenen Monate eingeklagt wurde.
Das Gericht hatte also über die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu entscheiden, gestützt wurde diese Entscheidung auf die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Ein solches muss der Vermieter im Vorfeld dem Mieter zukommen lassen und ihn umfassend informieren. Die Erhöhung muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden. Hierzu gehört, so die Richter, zumindest bei so umfangreichen Maßnahmen, dass die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach den einzelnen Gewerken wie z.B. Malerarbeiten, Gerüst, etc. untergliedert werden. Denn nur so kann der Mieter in die Lage versetzt werden, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen und rechnerisch überprüfen zu können. In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter lediglich „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeite“ aufgeführt. Dies war für die strengen Anforderungen gerade nicht ausreichend, so dass der Vermieter seine Ansprüche nicht durchsetzen konnte.
Gerade bei umfangreichen Maßnahmen sollte der Vermieter daher im Vorfeld die von ihm gewünschten Umlagen prüfen lassen und im Bedarfsfall rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Sofern das Ankündigungsschreiben des Vermieters nicht alle Kriterien erfüllt, wird er im Nachhinein diese Kosten nicht mehr auf den Mieter umlegen können.
Informationen: www.mietrecht.net
Kündigung auch bei weniger als 2.000 € Rückstand
Berlin/Berlin (DAV) Ungeachtet von Notstandsmaßnahmen und besonderen Ausnahmen ergibt sich aus dem Mietvertrag die Pflicht, monatliche Miete zu zahlen. Kommt der Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietvertrag fristlose und fristgemäß zu kündigen.
Für die ordentliche Kündigung ist ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete erforderlich. Aber muss dieser Betrag auch einen bestimmten Mindestbetrag erreichen? Oder ist immer, also auch bei einer sehr niedrigen Miete ein Kündigungsrecht gegeben?
Im Zusammenhang mit diesen Fragen verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin Mitte vom 04. September 2019 (AZ.:9 C 104/19). Hier handelte es sich um einen Mieter, der immer wieder verspätet seine Miete zahlte und auch gemahnt werden musste. Nachdem er dann für die Monate Februar und März 2019 gar keine Zahlungen leistete, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Nach dieser Kündigung wurden zwar die Mieten für Februar und März ausgeglichen, der Vermieter hielt dennoch weiter an seiner Kündigung fest und verlangte die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung des von ihm berechneten weiteren Mietrückstandes in Höhe von circa 1.200 €.
Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Zum einen ist in der Rechtsprechung zwischenzeitlich geklärt, dass es nur eine Heilungsmöglichkeit für die fristlose Kündigung gibt. Nur diese kann durch Zahlung des kompletten Mietrückstandes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage aus der Welt geschafft werden. Dies gilt aber nicht für die hier ebenfalls erklärte ordentliche Kündigung. Der Beklagte hatte hier versucht, sich auf gewichtige Umstände für seinen konkreten Fall zu berufen: das Mietverhältnis bestehe schon seit sehr langer Zeit und der Betrag in Höhe von circa 1.200 € sei nicht erheblich genug, um eine so lange Vertragslaufzeit zu beenden. Diese Meinung wies das Gericht eindeutig zurück: es sei – auch nach der einschlägigen Rechtsprechung des Europäischen Gerichthofes - von zwei gegenseitigen und gleichwertigen Pflichten auszugehen. Es komme auf den Vertragsverstoß an sich an, nicht auf die Höhe der Rückstände. Andernfalls würde es zu dem nicht gewünschten Ergebnis kommen, dass allein wegen des Nicht-Erreichens eines Geldbetrages eine ordentliche Kündigung nicht möglich sei. Dies könne kein maßgebliches Argument sein, vielmehr wäre es im Einzelfall denkbar, sich auf die lange Dauer eines unbeanstandeten Mietverhältnisses zu berufen – dies war hier aber für den vielfach gemahnten Mieter leider nicht möglich. Er musste die Wohnung räumen.
Zwischenablesung nicht auf Kosten des Mieters
Leipzig/Berlin (DAV). Endet das Mietverhältnis mit einem Mieter nicht gleichzeitig mit dem Ende des jährlichen Abrechnungszeitraumes, also in der Regel am 31.12. eines Jahres, so muss möglichst der Verbrauch von Strom, Gas und Heizkosten zum Ende der Mietzeit festgestellt werden. Üblicherweise wird bei der Rückgabe der Wohnung daher der jeweilige Stand der einzelnen Zähler abgelesen und dann gegenüber dem alten und dem neuen Mieter abgerechnet. Für die Heizkosten bieten die jeweiligen Versorger auch an, dass eine sogenannte Zwischenablesung durchgeführt wird. Der Verbrauch wird zum angegebenen Auszugstermin festgestellt und der Versorger stellt direkt zwei Abrechnungen zur Verfügung, eine für den alten und eine für den neuen Mieter. Der Vermieter muss nicht mehr selbst die Kosten verteilen und ausrechnen. Dieser Service muss natürlich bezahlt werden, der Versorger stellt dem Vermieter eine entsprechende Gebühr in Rechnung. Diese Kosten möchte der Vermieter oftmals auf den ausziehenden Mieter umlegen, zumindest dann, wenn dieser den Mietvertrag gekündigt hat: Denn dann liegt ja die Entscheidung zum Auszug bei dem Mieter selbst, er will den Mietvertrag beenden und verursacht dadurch auch die Kosten. Dennoch ist die Umlage dieser Kosten in der Regel nicht möglich.
In diesem Zusammenhang macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) auf die Entscheidung des Landgerichts Leipzig vom 05. September 2019 (AZ.: 8 O 1620/18) aufmerksam, in der ebenfalls die Kostentragung des Mieters verneint wurde.
Der Vermieter hatte in seinem Mietvertrag zwei Klauseln eingebracht, die im Wesentlichen festlegten, dass bei Einzug und Auszug eine Zwischenablesung stattfindet und die Kosten durch den Mieter zu tragen seien. Der Vermieter war der Meinung, dass zwar in einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichthofes festgelegt sei, dass die Kosten nicht mit den Betriebskosten direkt umgelegt werden können. Hier sei aber extra eine entsprechende Regelung im Mietvertrag vereinbart gewesen. Damit bestehe eine ausdrückliche Grundlage für die Kostenübernahme durch den Mieter.
Dieser Auffassung erklärte das Gericht eine Absage und stellte fest, dass die Regelungen im Mietvertrag unwirksam seien. Das Gericht stütze seine Argumentation maßgeblich auf den Mieterschutz; denn mit der vorherigen Entscheidung des Bundesgerichtshofes sei auch eine Wertung getroffen worden. Danach handle es sich bei den Kosten der Zwischenablesung gerade nicht um umlagefähige Betriebskosten. Diese sollen den Mieter grundsätzlich nicht belasten, dabei sei es unerheblich, ob diese Kosten unter einer anderen Überschrift im Mietvertrag aufgenommen werden: es sind und bleiben Verwaltungskosten, die gerade nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Damit benachteiligt eine vertragliche Regelung zur Übertragung dieser Kosten den Mieter unangemessen. Die Folge ist, dass die Klauseln des Mietvertrages unwirksam sind und keine Geltung haben. Die Kosten der Zwischenablesung sind daher vom Vermieter zu tragen, selbst wenn im Mietvertrag eine anderslautende Regelung aufgenommen wurde. Es lohnt sich daher, eine anderslautende Regelung im Mietvertrag überprüfen zu lassen.
Vermieter muss den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs beweisen
Waiblingen/Berlin (DAV). Oftmals versucht der Vermieter, unliebsame Mieter loszuwerden. Es wird dann, um eine Kündigung überhaupt begründen zu können, ein angeblicher Eigenbedarf an der Wohnung vorgeschoben. Der Vermieter behauptet, er brauche die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen.Erst wenn der Mieter dann ausgezogen ist, stellt sich heraus, dass diese Gründe tatsächlich nicht bestehen. Tatsächlich zieht ein anderer Mieter ein, vielleicht sogar nur, um einen höheren Mietpreis zu erzielen.
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Für die Tochter der Lebensgefährtin besteht kein Eigenbedarf
Siegburg/Berlin (DAV). Der Mieterschutz ist umfassend geregelt; der Mieter soll sich in seiner Wohnung sicher fühlen und im Vertrauen auf ein langes Vertragsverhältnis seinen Lebensmittelpunkt einrichten können. Daher kann der Vermieter auch nicht grundlos kündigen, es findet stets eine Interessenabwägung statt. Ein Grund, der den Vermieter berechtigt die Kündigung des Mietvertrages zu erklären, ist der Eigenbedarf.
Wann ein solcher vorliegt, ist Gegenstand unzähliger Entscheidungen, denn in fast allen Fällen wird das Gericht eine Einzelfallentscheidung treffen müssen. Es sind die Interessen des Mieters am Verbleib in der Wohnung mit den Interessen des Vermieters über sein Eigentum frei zu verfügen, abzuwägen. Der Richter muss also alle Umstände zur Kenntnis nehmen, um dann möglichst begründet der einen oder anderen Seite den Vorzug zu geben.
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Verdacht auf Rauschgifthandel als Kündigungsgrund
Frankfurt a.M./Berlin (DAV). Der Mieterschutz ist wichtig – jeder, der schon einmal unfreiwillig seine Wohnung verlassen musste, wird dies bestätigen. Denn auch wenn man die Interessen des Vermieters nachvollziehen kann, so ist es doch eine erhebliche Belastung eine Wohnung gegen seinen Willen räumen zu müssen. Dies berücksichtigt auch das deutsche Mietrecht, denn es ist einem Vermieter nur dann möglich eine Wohnung zu kündigen, wenn ein Grund vorliegt oder ein berechtigtes Interesse besteht.
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„Scratching“ ist Mietmangel
Berlin. Ähnlich wie bei Graffiti stellen großflächige Kratzer auf mehreren Scheiben eines Supermarktes, die durch das so genannte Scratching entstanden sind, einen Mietmangel dar. Dafür ist nicht erforderlich, dass die Kratzer den Lichteinlass vollständig behindern. Darauf weist das Kammergericht Berlin in einem Beschluss vom 8. Mai 2008 (AZ: 22 U 24/08) hin.
Wohnungskündigung per Übergabe-Einschreiben sichere Sache
Lüneburg/Berlin. Kündigt ein Mieter die Wohnung per Übergabe-Einschreiben, so ist dies auch dann eine fristgerechte Kündigung, wenn der Vermieter das Schreiben nicht rechtzeitig abholt, obwohl ihm das möglich gewesen wäre. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 29. Oktober 2008 (AZ: 6 S 96/08) hervor.
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Wohnungskündigung für Sanierung der gesamten Etage zulässig
Frankfurt/Berlin. Kann ein Vermieter eine Etage aufgrund der Nutzung einer Wohnung nicht komplett sanieren und danach die doppelte Miete von einem Mieter verlangen, kann er dem bisherigen Mieter kündigen. Voraussetzung für eine solche „Abrisskündigung“ ist, dass die Wohnung lange nicht saniert und dem Mieter eine Vielzahl von Ersatzwohnungen angeboten wurde. Auf eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Frankfurt vom 17. Januar 2011 (AZ: 2-11 S 7/11) macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) aufmerksam.
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