April 2013 - Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

München/Berlin. Wenn ein Wohnungseigentümer seinem Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarf schickt und dies nicht den Tatsachen entspricht, dann steht dem Mieter grundsätzlich Schadensersatz zu. Wenn beide Seiten aber einen Vergleich schließen, kommt es darauf an, ob so ein „Schlussstrich" unter das Mietverhältnis gezogen werden sollte.

Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts München vom 13. Januar 2012 (AZ: 474 C 19752/11.

Dem Mieter einer Einzimmerwohnung in München wurde im Jahre 2008 gekündigt. Seine Vermieterin trug damals vor, dass sie beabsichtigt, ihren Lebensmittelpunkt schrittweise nach München zu verlegen, um sich um ihre Mutter zu kümmern. Der Mieter widersprach der Kündigung und bezweifelte den geltend gemachten Eigenbedarf.

Im anschließenden Räumungsprozess vor dem Amtsgericht München bestritt er auch die Absicht der Vermieterin, in die Wohnung einzuziehen. Schließlich schlossen aber beide einen Vergleich. Danach verpflichtete sich der Mieter zum Auszug bis Mitte 2009. Im Gegenzug bekam er eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 2.400,00 Euro, und die Vermieterin verzichtete auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Der Mieter zog fristgerecht aus. Die Vermieterin zog dann allerdings nicht in die Wohnung ein, sondern übertrug das Eigentum an der Wohnung auf ihre Mutter. Als der Mieter dies bemerkte, verlangte er von seiner ehemaligen Vermieterin Schadensersatz in Höhe von 4.245,00 Euro. Es ist jetzt schließlich klar, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen ist. Da er nun eine höhere Miete bezahlt und auch höhere Umzugskosten gehabt hat, verlangt er einen Ausgleich.

Die ehemalige Vermieterin weigerte sich zu zahlen. Der Mieter hat schließlich den Eigenbedarf stets bestritten und sich trotzdem auf den Vergleich eingelassen. Daher wäre selbst eine Täuschung nicht ursächlich für den Schaden. Der Mieter klagte ohne Erfolg.

Grundsätzlich kann ein Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen, so die Richter, wenn dieser wegen Eigenbedarf kündigt, der aber in Wahrheit nicht besteht. Voraussetzung ist jedoch unter anderem, dass zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang besteht. Allein der Abschluss eines Vergleiches führt allerdings noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung dieses Zusammenhangs. Es kommt dabei insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien zugrunde gelegt haben. Wollten sie mit dem Vergleich auch den Streit darüber beseitigen, ob der Eigenbedarf besteht, kann darin Verzicht auf Schadensersatzansprüche gesehen werden. Entscheidend ist es daher, ob die Parteien mit dem Vergleich einen „Schlussstrich" unter die Vertragsbeziehung ziehen wollten oder ob die Annahme des tatsächlichen Bestehens eines Eigenbedarfs Grundlage des Vergleichs war.

Der Mieter hat bis zuletzt den Eigenbedarf bestritten und trotzdem seine Vergleichsbereitschaft signalisiert. Der Vergleich hat daher auch dazu gedient, den Streit über die Frage des Eigenbedarfs zu beenden. Die umfangreichen Regelungen zeigten, dass das Vertragsverhältnis endgültig beendet werden sollte. Ein Kausalzusammenhang zwischen einer etwaigen Täuschung durch die Vermieterin und dem Auszug des Mieters besteht daher nicht mehr.